Luonnos hallituksen esitykseksi kohtuuhintaisen valtion tukeman vuokra-asuntotuotannon edellytysten parantamista koskevaksi lainsäädännöksi
Ympäristöministeriö
YM9/600/2013
Yleisesti
Kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen puute on merkittävä talouden kasvun hidaste ja työmarkkinoiden toimivuutta haittaava tekijä kasvukeskuksissa ja erityisesti metropolialueella. Yhä suurempi osa Suomen kansantuotteesta tuotetaan jatkossa näissä kasvukeskuksissa.
Siksi on erityisen tärkeää, että hallitus käyttää kaikki keinot asuntotuotantovolyymin kasvattamiseen. SAK pitää hyvänä, että hallitus päätti kehysriihessä käynnistää uuden 20-vuotisen korkotukimallin valmistelun. SAK esitti tätä omassa asuntopoliittisessa puheenvuorossaan keväällä 2013.
Omarahoitusosuus ja omavastuukorko huonompia kuin vapaarahoitteisessa asuntotuotannossa
20-vuotisen korkotukimallin omarahoitusosuus on esityksessä 20 prosenttia ja 25 prosenttia rakennettaessa omistustontille. Esitetyt omarahoitusosuustasot ovat liian korkeita erityisesti pienemmille toimijoille. Ne ovat korkeita myös isoimmille toimijoille, joiden kiinnostus korkotukimallia kohtaan ratkaisee sen, saadaanko asuntotuotannon määriä kasvatettua merkittävästi vai ei.
Vapaarahoitteisessa tuotannossa vuokra-asuntoja kyetään toteuttamaan 20 prosentin omarahoitusosuudella.
40-vuotisessa korkotukimallissa omavastuukorko on alennettu ”normaalitasosta” 3,4 prosentista 1 prosenttiin matalien markkinakorkojen takia. 20-vuotisessa korkotukimallissa omavastuukorko on kuitenkin asetettu 3,4 prosentin tasolle eli se on nykyistä mallia selvästi huonompi.
Markkinatilannetta vastaamaton omavastuukorko merkitsee, ettei korkotukea käytännössä ole. Markkinoilta saa rahoitusta edullisemmin.
Rakennusalan suhdanteen ja nykyisen korkotason takia on perusteltua asettaa omavastuukorko yhteen prosenttiin, kuten pitkässäkin korkotukimallissa.
Omarahoitusosuus ja omavastuukorko ovat vapaarahoitteista asuntotuotantoa tiukemmat, mikä ei houkuttele kasvattamaan kohtuuhintaista vuokra-asuntotuotantoa.
Tuleviin perusparannuksiin varautuminen
Vuokralaisten kannalta asumisen hinnan ja asuntojen elinkaarikustannusten tasaisuus on tärkeää. Nykyisin moniin vuokra-asuntoihin on kertynyt merkittävästi korjausvelkaa. Vuokria on saatettu pitää keinotekoisesti alhaisina antamalla korjausvelan kasvaa.
Esityksessä on asetettu korjauksiin varautumiselle 1 euron katto alle 20 vuoden ikäisille rakennuksille ja 2 euron yli 20 vuoden ikäisille asunnoille.
Kuitenkin korjaustoiminnan volyymia on pikemminkin kasvatettava kuin laskettava. Uusissa kohteissa on perusteltua kannustaa jatkuvaan asuntojen korjaus- ja ylläpitotoimintaan, ettei vastaavaa korjausvelkaa synny, mikä tiedetään piilevän vanhassa vuokra-asuntokannassa, erityisesti 1960 – 70-luvuilla rakennetuissa.
Korjausvarausten sääntelyssä pitää olla ehdottoman tarkka, jottei se rajoita läpi elinkaaren tapahtuvaa kestävää kiinteistöjen hoitoa. Asetetut euromäärät on sidottava indeksiin, mikäli euromääräiseen sääntelyyn päädytään. Valtakunnallisilla toimijoilla, jotka joutuvat kattamaan kaikki kustannukset vuokratuloilla, on ollut yli 2,5 euroa per neliö. Euromääräisen rajan asettamisessa on oltava erityisen varovainen.
Kestävässä asuntuotannon sääntelyssä ei pidä liiaksi painottaa lähtövuokrien edullisuutta, vaan koko elinkaaren aikaisia kustannuksia. Siksi myös lainapainotteiseen korjaamiseen ohjaava malli nostaa kustannuksia, koska lainat lisäävät aina rahoituskustannuksia.
SAK ehdottaa, että jatkovalmistelu tehdään tiiviissä yhteistyössä vuokralaisten ja rakennusalan kanssa, jotta uudesta korkotukimallista saadaan sellainen, joka lisää asuntotuotantoa ja turvaa vuokralaisten aseman.
Suomen Ammattiliittojen Keskusjärjestö SAK ry