HE laiksi vuokratalojen rakentamislainojen lyhytaikaisesta korkotuesta
Ympäristöministeriö
kirjaamo.ym@ymparisto.fi
YM1/600/2016
Hallituksen esityksen tavoitteena on lisätä tavallisten vuokra-asuntojen rakentamista ja erityisesti kasvukeskuksissa. Erityisryhmien asuntotuotanto onkin säällisellä tasolla ja järjestelmä toimiva.
SAK suhtautuu myönteisesti uusien vaihtoehtojen luontiin, jotta erityyppisten asuntomuotojen tuotantomääriä kyetään kasvattamaan. Asuntojen hinta määräytyy viime kädessä kysynnän ja tarjonnan perusteella. Tarjontaa tulee lisätä merkittävästi, minkä tuore VTT:n asuntotarve 2040 -selvitys osoittaa.
Esityksessä on huomioitu hyvin erikokoisten toimijoiden vaihtelevat mahdollisuudet oman rahoituksen saantiin. Pienet toimijat voisivat aloittaa kohteita viiden prosentin omarahoitusosuudella ja jatkaa korkotukilaina-aikaa kahdesti kymmenen vuoden ajan. Tämä voi houkutella useampia toimijoita rakentamaan kohtuuhintaisia asuntoja.
Erinomaista on, että korkotukilainaa voidaan myöntää täydennysrakentamiskohteisiin. Täydennysrakentamisen edistäminen on aivan keskeistä, mikäli asuntotuotanto halutaan saattaa väestökehityksen edellyttämälle tasolle kasvukeskuksissa. Toimenpide tukee myös yhdyskuntarakenteen tiivistämisen tavoitetta, joka on tärkeää ympäristön ja talouskasvun vauhdittamisen kannalta.
Lainansaajayhtiöiden omistajatahoja ei hallituksen esityksen mukaan rajoiteta, vaan mikä tahansa kiinteistöyhtiö voi perustaa korkotukilainaa saavan yhtiön. Tämäkin madaltaa kynnystä ryhtyä tuottamaan kohtuuhintaisia asuntoja.
Pienet toimijat saavat valtiontakauksen kautta etua korkomarginaalin hinnoitteluun. Isoille toimijoille malli ei tuo helpotusta rahoituskustannuksiin nykyisten korkotasojen vallitessa, mutta toki heillekin korkosuojaus antaa varmuutta. Toiminta perustuu voimakkaasti velkavivun käyttöön.
10-vuotinen korkotukimalli ei tule juurikaan tuottamaan markkinahintaa edullisempaa asuntokantaa, vaan malli on hyvin lähellä markkinaehtoista tuotantoa. Myönteiset puolet liittyvätkin mahdollisten uusien toimijoiden tuloon vuokra-asuntorakentamiseen ja sitä kautta syntyvään tarjonnan lisääntymiseen.
Vuosikymmenen vaihteessa käytössä ollut niin sanottu välimalli tuotti paljon asuntoja ja se toimi erinomaisena suhdannepoliittisena välineenä. Välimalli ei tuottanut kohtuuhintaisia asuntoja vaan se ”tyhjensi” tontteja aidosti kohtuuhintaiselta tuotannolta.
MAL-sopimuksessa tuleekin sopia, että pääosa MAL-alueen tonteista ohjautuu pitkällä korkotuella tuetuille normaaleille vuokra-asunnoille, joissa vuokrataso on markkinahintaa alhaisempi.
Kunnat voivat käyttää 10-vuotista mallia sosioekonomistisen sekoittamisen välineenä. Tästä syystä ei pidä asettaa ehdotonta kieltoa sille, ettei välimallin tuotantoa voisi pienessä määrin laskea MAL-alueella ARA-tuotannoksi.
Omille varoille maksettava tuoton määrä on 6 prosenttia, mikä on korkeampi kuin pitkässä korkotuessa. Pienemmällä riskillä sallitaan suurempi tuotto, mitä on vaikea ymmärtää.
Lainsäätämisessä tulee vielä tarkentaa korjausvarauksien käyttöä. On perusteltua, että korjauksiin varaudutaan koko rakennuksen elinkaaren ajan, jolloin asukkaalle kohdistuva rasitus toimii yli ajan. Peruskorjauksia ei kuitenkaan normaalisti tehdä ensimmäisen 10 vuoden aikana, jolloin rajoitukset ovat voimassa.
Asukkaan kannalta on tärkeää varmistua, että kerätyt korjausvaraukset eivät ”häviä” rajoitusaikojen päätyttyä mihinkään.
Kokonaan avoinna on kysymys siitä, millaisilla tulorajoilla voidaan asukkaaksi ottaa ko. asuntoihin. Mikäli rajat asetetaan liian alhaiseksi, ei asukkaiden maksukyky riitä 10-vuotisella mallilla tuotettuihin asuntoihin.
Vuokrankorotusehto on elinkustannusindeksi 1,5 prosenttia. Kiinteistöjen ylläpidon kustannukset ovat nousseet viime vuosina selvästi elinkustannuksia nopeammin. Tuleekin kriittisesti arvioida onko vuokrankorotusehto realistinen, vaikka vuokrankorotusten hillintä on sinänsä perusteltua. Sähkön ja energianhintaan kohdistuu kovia nousupaineita.
Pitkä korkotukijärjestelmä tulee seuraavaksi uudistaa.
Kohtuuhintaisen asuntotuotannon lisäämisessä on olennaista kyetä lisäämään tuotantomääriä. Asuntotuotantoa ei kyetä nostamaan perinteisin asuntopolitiikan keinoin väestökehityksen vaatimalle tasolle, vaan tarvitaan asuntotuotantoa vivuttavia joukkoliikenneinvestointeja.
SAK:n malli
- Valtio tukee kasvukeskuksissa niitä raideinvestointeja, jotka tehokkaimmin sysäävät liikkeelle asuntorakentamista (1. Raidejokeri 2. Tre pikaraitiotie 3. Espoon lisäraide).
- Valtio edellyttää kunnilta raideinvestointien vastapainoksi kunnian-himoisen määrän asuntokaavoitusta ja tiivistä yhdyskuntarakennetta syntyviin ratavyöhykkeisiin ja asemanseuduille.
- Ratavyöhykkeisiin syntyville asuntorakentamisalueille määritellään tapauskohtaisesti kohtuuhintaisen asuntotuotannon määrä nykyisen MAL-sopimuksissa sovitun kaavamaisen 20 prosentin sijaan. Kohtuuhintainen asuntotuotanto rakennetaan rinnan muun asuntotuotannon kanssa.
- Hyvä sijainti joukkoliikenneyhteyksien varrella käynnistää mittavan asuntorakentamisen yksityisen sektorin toimesta ilman valtionrahoitusta.
Suomen Ammattiliittojen Keskusjärjestö SAK ry