Luovimista taloyhtiölainojen viidakossa – onko nykyjärjestelmä oikeudenmukainen?

Blogi 04.01. 14:26 Pankka Niko
SAK:n veroasiantuntija Niko Pankka

Taloudellisen yhteistyön ja kehityksen järjestö OECD esitti joulukuussa Suomen maakohtaisessa raportissaan asuntosijoittajien yhtiölainan verovähennysoikeuden poistamista. OECD nosti tämän esille yhtenä taloudellista vakautta ylläpitävänä toimenpiteenä. 

Nykyisellään asunto-osakeyhtiön pääomavastikekäsittely voidaan jakaa kahteen:

  • Pääomavastike on rahastoitu kirjanpidossa, jolloin niitä ei voida vähentää vuokratulosta. 
  • Pääomavastike on tuloutettu kirjanpidossa, jolloin ne voidaan vähentää vuokratulosta. 

Vallitseva vähennyskäytäntö pohjaa kirjanpidon ja verotuksen assimilaatio- eli vastaavuusperiaatteeseen. Jos pääomavastike katsotaan asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa tuloksi, vastaavasti asunnon omistajalla tulee olla mahdollisuus vähentää siihen liittyvä meno verotuksessa. Toisaalta periaatteesta seuraa, että rahastoitu vastike otetaan huomioon hankintamenoa kasvattavana eränä asunnon luovutuksen yhteydessä.

Nykyinen käytäntö kohtelee pääomatuloja eri tavoin, sillä esimerkiksi osakesijoittamisessa hankintamenon vähennysmahdollisuus realisoituu vasta osakkeita luovutettaessa, eikä vuosittain saadusta osinkotulosta. Nykykäytäntö ei ole ainoastaan hyödyksi asuntosijoittajille, vaan sillä on myös kääntöpuolensa. Jos asunto ei ole vuokrattuna, mutta pääomavastikkeet on tuloutettu, omistajalla ei ole vähennysoikeutta. 

Omistusasujilla ei ole samanlaista mahdollisuutta verovähennykseen kuin asuntosijoittajilla.

Järjestelmä asettaa asuntosijoittajat myös keskenään epäoikeudenmukaiseen asemaan sen perusteella, onko vastikkeet rahastoitu vai tuloutettu asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa.

On tärkeää tarkastella asiaa myös oikeudenmukaisuuden kannalta. Omistusasujilla ei ole samanlaista mahdollisuutta verovähennykseen kuin asuntosijoittajilla, vaan nykyinen järjestelmä enemmänkin kannustaa velkavivun käyttämiseen ja velkataakan lisäämiseen. 

Kotitalouksien lisääntyvä velkaantuminen on haaste. Tämä oli myös yksi seikka, johon OECD kiinnitti huomiota maakohtaisessa raportissaan. Suomen asuntokuntien asuntovelkamäärä on kasvanut 83,9 miljardista 89,6 miljardiin vuosien 2015 ja 2019 välillä (Tilastokeskus - Velkaantumistilasto 2015 (stat.fi) ja Tilastokeskus - Velkaantumistilasto 2019 (stat.fi)). Lisäksi yhtiölainaosuudet ovat vahvassa kasvussa. Tilastokeskuksen mukaan suurten velkaosuuksien määrä (yhtiölainaosuus vähintään 70 prosenttia velattomasta myyntihinnasta) uusien asuntojen kaupassa on moninkertaistunut alle kymmenessä vuodessa. 

Yhtiölainojen kasvu altistaa asunto-osakeyhtiöt markkinahäiriöille. Velkamäärän lisääntymiseen on vaikuttanut yhtiölainan vähennysmahdollisuuden lisäksi monet muutkin seikat, kuten esimerkiksi matala korkotaso. Asuntokannan vanhetessa taloyhtiöillä on luonnollinen tarve nostaa lainaa remontteja varten. 

Hyvän verojärjestelmän ominaisuus on ennustettavuus. Näin ollen isoja muutoksia ei ole tarkoituksenmukaista saattaa voimaan kerralla, vaan ne kannattaa tehdä asteittain. Asuntosijoittajat, jotka voivat profiililtaan olla hyvinkin erilaisia, ovat tehneet sijoituksen ja todennäköisesti ottaneet sitä vasten lainaa. 

Verovelvollisen näkökulmasta verojärjestelmän ennustettavuudesta ja selkeydestä on tärkeä pitää kiinni.

Muutokset voidaan porrastaa ajallisesti, mikä mahdollistaa järjestelmän kehittämisen vaarantamatta verotusympäristön pysyvyyttä. Esimerkiksi asuntolainan korkovähennyksen määrää on tiputettu vuosittain alaspäin kymmenen prosenttia. Vuonna 2015 koroista sai vähentää verotuksessa 65 prosenttia ja tänä vuonna 15 prosenttia. 

Teoriassa erilaisia vaihtoehtoja tilanteen korjaamiseksi on useita On mahdollista tarkastella esimerkiksi asunto-osakeyhtiölakia, kirjanpitolakia tai verotuslainsäädäntöä. Verovelvollisen näkökulmasta verojärjestelmän ennustettavuudesta ja selkeydestä on tärkeä pitää kiinni. Nykytilanne on kuitenkin velkaantumiskehityksen, rahoitusmarkkinoiden vakauden ja oikeudenmukaisuuden näkökulmasta kestämätön.